Bij de herziening van btw op verbouwingswerken geldt doorgaans een termijn van vijf jaar, maar deze kan oplopen tot 15 of zelfs 25 jaar, afhankelijk van de aard en omvang van de werken. Ook grondige renovaties kunnen onder een langere herzieningstermijn vallen, wat zowel nadelen als voordelen kan opleveren voor de belastingplichtige. In dit artikel lichten we toe wanneer een herziening nodig is en welke regels hierbij van toepassing zijn.
Herziening
De btw-belastingplichtige die de btw op zijn investeringen in aftrek brengt, wordt geacht deze minstens 5 jaar voor zijn btw-activiteit te gebruiken.
Wordt het bedrijfsmiddel vóór het verstrijken van die termijn aan de btw-activiteit onttrokken, dan moet een deel van de in aftrek genomen btw teruggestort worden. Wordt een investering bijvoorbeeld na drie jaar niet meer voor de btw-activiteit gebruikt, dan zal u twee vijfden van de in mindering gebrachte btw moeten terugbetalen aan de Staat.
Soms ook langer dan vijf jaar
Vijf jaar gebruik voor de btw-activiteit is de regel, maar voor bepaalde investeringen loopt die periode op tot 15 en zelfs 25 jaar.
Zo zal een termijn van 15 jaar in acht genomen moeten worden wanneer het gaat om nieuwe gebouwen, maar ook bij omvormings- of verbeteringswerken die zo belangrijk zijn dat er in feite een nieuw gebouw tot stand komt. Dit laatste is onder meer het geval bij ingrijpende wijzigingen in de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw.
Wordt bij het nieuw onroerend goed geopteerd voor professionele verhuur van gebouwen met btw, dan loopt de herzieningstermijn zelfs op tot 25 jaar.
En bij een verbouwing?
Omvormings- en verbeteringswerken aan gebouwen vallen in beginsel onder de vijfjarige herzieningstermijn. Is de verbouwing dermate verregaand dat sprake is van een (ver)nieuwbouw, zijn de spelregels duidelijk: een herzieningstermijn van 15 jaar.
Het Europees Hof van Justitie gaat evenwel verder: ook wanneer een verbouwing niet resulteert in een “nieuw” gebouw, kan de herzieningstermijn toch 15 jaar bedragen. Het criterium daarvoor is dat de bouwwerkzaamheden aan de bestaande woning, gelet op de omvang, dezelfde economische levensduur hebben als een nieuw gebouw.
Wat betekent dit nu?
Een grondige renovatie zal op basis van bovenstaande rechtspraak al gauw aan de herzieningstermijn van vijftien jaar onderworpen zijn.
In het concreet dossier gold dit echter in het voordeel van de belastingplichtige. Anders gesteld: als u belang heeft bij een langere herzieningstermijn (bijv. voor niet-afgetrokken btw op vroegere investeringen) kunt u deze toepassen.
Bent u zinnens een grondig gerenoveerd gebouw na vijf jaar te verkopen, dan zit u voorlopig veilig gezien de Belgische regels (nog) niet zijn aangepast en de Belgische overheid uiteraard zijn eigen regels behoort na te leven.
Tot slot merken wij nog op dat de verlenging van de herzieningstermijn voor grondige renovaties los staat van de vraag naar het toepasselijk btw-tarief van mogelijks 6 %.
Heeft u hier specifieke vragen over? Aarzel dan niet om met ons contact op te nemen! Wij helpen u graag verder.
Het Flamée en Partners team