Wie al eens een onroerend goed voor bewoning heeft verhuurd of gehuurd, is wellicht in aanraking gekomen met de zogenoemde ‘plaatsbeschrijving’. Omdat bij de verhuur voor bewoning in de praktijk vaak het immokantoor de plaatsbeschrijving opmaakt, stelt men zich meestal geen vragen bij de inhoud. Indien u dit echter zelf wilt doen, bijvoorbeeld om kosten te sparen, omdat u bijvoorbeeld niet met een immokantoor werkt, rijst de vraag welke inhoud zo’n plaatsbeschrijving moet hebben.
Wettelijke verplichting zonder inhoudelijke verplichtingen
Een plaatsbeschrijving is een document dat de staat van een onroerend goed omschrijft. Bij de huur van een onroerend goed is een plaatsbeschrijving verplicht bij de aanvang van de huur. Dit is door de wetgever zowel in de woninghuurwet als in het burgerlijk wetboek vastgelegd en is dus op elke vorm van huur van onroerend goed van toepassing. Ook in het wetsvoorstel voor een nieuw boek 7 Burgerlijk Wetboek staat deze verplichting opnieuw opgenomen.
De inhoud van de plaatsbeschrijving wordt door de wetgever echter niet vastgelegd. Dat betekent dat een plaatsbeschrijving in Vlaanderen in principe vormvrij is. De wetgever bepaalt enkel dat ze ‘omstandig’ moet zijn, zonder te duiden wat ‘omstandig’ in dit geval betekent.
Bewijsdocument
Een plaatsbeschrijving dient voornamelijk als bewijsdocument. Indien de huurder bijvoorbeeld tijdens het huren van een pand schade zou aanrichten, is het aan de verhuurder om te bewijzen dat ‘de staat van het pand na verhuur slechter is dan bij aanvang van de huur’.
Omdat dit bewijs in de praktijk moeilijk te leveren is, kan een plaatsbeschrijving dienst doen. Indien de verhuurder een intredende (bij aanvang) en uittredende (bij het einde van de huur) plaatsbeschrijving heeft, kan het verschil tussen beiden immers meteen worden aangetoond.
Inhoud van de plaatsbeschrijving
Zoals gesteld is er geen wettelijke minimale inhoud voor een plaatsbeschrijving. Toch moet uit de plaatsbeschrijving zeer duidelijk de staat van het goed blijken. Verscheidene rechters keurden in het verleden bijvoorbeeld een plaatsbeschrijving af omdat de staat van de woning er niet duidelijk uit bleek.
Aangezien de plaatsbeschrijving voornamelijk dienst zal doen als bewijsdocument is het echter wel aangewezen om elke ruimte duidelijk te fotograferen en eventuele bestaande schade te beschrijven. Een loutere omschrijving van het goed, is onvoldoende. Zorg ook dat de foto’s waarmee u werkt voldoende scherp en gedetailleerd zijn.
Daarnaast ondertekenen alle partijen de plaatsbeschrijving. Deze verplichting geldt niet indien de plaatsbeschrijving werd opgemaakt door een expert die reeds in de huurovereenkomst werd opgenomen. In dat geval geldt de huurovereenkomst als akkoord om de expert de nodige vaststellingen te laten doen.
Conclusie
Als verhuurder heeft u er alle baat bij om een plaatsbeschrijving op te maken. Doe dit steeds samen met de huurder om latere discussies te vermijden. Indien u de huurovereenkomst registreert, registreert u best ook in één beweging de plaatsbeschrijving. Omdat een plaatsbeschrijving een wettelijke verplichting is, kan de huurder niet weigeren om deze op te maken.
Heeft u hier nog vragen over, aarzel dan niet om ons te contacteren. Onze juristen geven u graag meer toelichting!
Het Flamée en Partners team
