Het is een courante praktijk voor bedrijfsleiders om een bureelruimte te verhuren aan hun vennootschap. Immers, veel bedrijfsleiders werken hard en doen dat ook gedeeltelijk van thuis uit. Vaak gaat het om een afzonderlijke ruimte van waaruit de bedrijfsleider kan werken en waar hij eventueel klanten of andere zakenrelaties kan ontvangen. De vraag rijst echter wie verantwoordelijk is voor de werkzaamheden om de ruimtes in kwestie gebruiksklaar te maken voor de beroepsuitoefening van de huurder-vennootschap.
Principe van contractsvrijheid
Bij verbouwingswerken moet de verhuurder instaan voor de grove werken en de huurder voor het onderhoud van het pand. Met andere woorden, indien er meer nodig is dan wat schilderwerken en onderhoudswerken aan het pand, zijn de kosten daarvan principieel voor de verhuurder.
Dit wettelijk principe geldt enkel indien niets anders overeengekomen is tussen partijen. Het is met andere woorden perfect mogelijk om van de wet af te wijken en in de overeenkomst op te nemen dat de huurder voor bepaalde werken zal instaan.
Fiscaliteit
Fiscaal liggen de kaarten anders. Immers, volgens artikel 7 van het Wetboek inkomstenbelasting wordt de verhuurder belast op zowel de ‘huurprijs’ als de ‘huurvoordelen’. Een verbouwing kan dus gezien worden als een ‘huurvoordeel’ waarbij de huurder een stuk van de huurprijs in natura betaalt door het uitvoeren van de werken.
Indien de bestuurder van de vennootschap ook (gedeeltelijk) eigenaar is van het pand, vertaalt zich dat in een taxatie als voordeel van alle aard. In de andere gevallen vertaalt zich dit in de vennootschap als taxatie van een abnormaal of goedgunstig voordeel.
Aangezien het fiscale wetgeving betreft, kan u hier vanzelfsprekend niet contractueel van afwijken. Toch biedt een goed geredigeerde huurovereenkomst mogelijkheden.
Accessoir opstalrecht
Bij een goed opgestelde huurovereenkomst doet het huurvoordeel voor de verhuurder zich pas voor op het einde van de huurovereenkomst. Dit wordt een ‘accessoir opstalrecht’ genoemd. De verhuurder staat dan toe dat de verbouwingswerken eigendom blijven van de huurder tot op het einde van de huurovereenkomst. Dat is ook logisch, want de verhuurder kan er pas de vruchten van plukken na het einde van de overeenkomst.
Het ‘huurvoordeel’ is dan pas op het einde van de overeenkomst verkregen en belastbaar.
Vergoeding op het einde
Daarnaast is het nuttig om in de huurovereenkomst te voorzien in een vergoeding op het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder vergoedt dan de huurder voor de bijkomende waarde aan het pand ten gevolge van de verbouwingswerkzaamheden. Zo ontstaat geen onmiddellijk ‘huurvoordeel’ en dus ook geen onmiddellijke taxatie. Er is immers geen voordeel, gezien de verhuurder het geheel moet vergoeden eens hij er volwaardig eigenaar van wordt.
Zo kan de vennootschap aanvankelijk de kosten op zich nemen (en er ten gevolge van het ‘accessoir opstalrecht’ ook eigenaar van blijven) tot op het einde van de overeenkomst. Daarna vergoedt de privépersoon de vennootschap-huurder voor de resterende waarde van de werken, als die er is.
Conclusie
De vennootschap-huurder neemt ten gevolge van het huurrecht alle onderhouds- en herstellingswerken op zich. Indien de vennootschap-huurder meer verregaande verbouwingen op zich neemt, gebeurt dit best aan de hand van een goed geredigeerde huurovereenkomst die u ook laat registreren. In die overeenkomst wordt voorzien dat de huurder eigenaar blijft van de verbouwingswerken tot na de overeenkomst en dat een vergoeding zal voorzien worden voor de meerwaarde van het pand. Zo ontstaat geen onmiddellijk huurvoordeel en wordt u er als verhuurder ook niet op belast alvorens u er eigenaar van wordt.
Kunnen wij u bijstaan bij de redactie van een goede huurovereenkomst? Contacteer ons gerust per mail of via een telefoontje. Wij helpen u hierbij graag verder.
Het Flamée en Partners team
