Wat gebeurt er wanneer de bedrijfsruimte die u huurt door de eigenaar wordt verkocht? Heeft u als huurder een voorkooprecht? En is de nieuwe eigenaar verplicht het huurcontract te respecteren? Hieronder geven wij u belangrijkste factoren mee waar u rekening mee moet houden.
Voorkooprecht
Een voorkooprecht hebben betekent dat de houder van het recht – de huurder bijvoorbeeld – over de ‘eerste keus’ beschikt om een pand te kopen eens het te koop komt. Het feit dat u huurder bent, betekent echter niet automatisch dat u over een voorkooprecht beschikt.
Wettelijk gezien is een voorkoop- of voorkeurrecht niet automatisch van toepassing als de eigenaar van het pand besluit het te verkopen. Ook wanneer u een winkelpand huurt, dat onder andere regelgeving valt, namelijk de handelshuurwetgeving, beschikt u niet zomaar over een voorkoop- of voorkeurrecht.
De eigenaar en dus verhuurder van het pand is overigens niet verplicht u te informeren wanneer het pand te koop wordt aangeboden. In de praktijk zult u echter vaak snel op de hoogte zijn van een mogelijke verkoop, bijvoorbeeld door verkooppromotie of aankondigingen die op het pand worden geplaatst.
Het staat de huurder uiteraard vrij een bod uit te brengen om te proberen het pand zelf aan te kopen.
Wanneer kan u er dan wel gebruik van maken? U kunt hierover afspraken opnemen in de huurovereenkomst of in een aanvullend addendum. Als u dit overeenkomt, moet duidelijk worden aangegeven onder welke voorwaarden de huurder gebruik kan maken van het voorkooprecht, zoals de termijn waarbinnen dat kan of wat de sancties zijn indien de verhuurder het voorkooprecht niet nakomt.
Voorkeurrecht
Indien de verhuurder geen voorkooprecht wil verlenen, kan de huurder eventueel een voorkeurrecht proberen overeenkomen.
Bij een voorkeurrecht verplicht de verhuurder zich er toe om eerst met de begunstigde te onderhandelen indien hij het pand wil verkopen. Het voorkeurrecht biedt minder zekerheid dan het voorkooprecht, maar kan een nuttig alternatief zijn.
Verkoop, wat nu?
Wanneer de verhuurder het pand aan een andere partij verkoopt, is het belangrijk om te weten of er sprake is van een gemeenrechtelijke huur en of de huurovereenkomst een vaste einddatum heeft (en geregistreerd is). In dat geval moet de koper het huurcontract respecteren, net zoals de vorige eigenaar dat moest doen. Let wel op, als de vorige eigenaar het contract kon opzeggen (bijvoorbeeld met inachtname van een termijn), kan de volgende eigenaar dat ook.
Heeft het contract geen vaste einddatum? In dat geval kan de verhuurder het contract beëindigen zonder opzegtermijn, tenzij er in de huurovereenkomst een eerbiedigingsbeding is opgenomen. Met een eerbiedigingsbeding verplicht de verhuurder zich ertoe om de huurovereenkomst voort te zetten en te respecteren, zelfs als het pand wordt verkocht.
Let op: bij een handelshuur (waar door kleinhandel of ambacht klanten geregeld over de vloer komen) gelden andere regels.
Conclusie
Bij het huren van een bedrijfsruimte heeft u geen recht op een voorkeur- of voorkooprecht, tenzij dit expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen. Als geen van beide in de overeenkomst werd opgenomen, kan er eventueel nog ergens een eerbiedigingsbeding opgenomen zijn. Als allerlaatste redmiddel staat het uiteraard elke huurder vrij om een bod uit te brengen op het pand of om op vrijwillige basis met de eigenaar in onderhandeling te treden.
Gesteld dat de verkopende eigenaar niet wil meewerken, om welke reden dan ook, staat het u ook steeds vrij om met de nieuwe eigenaar een nieuwe huurovereenkomst overeen te komen.
U merkt dat het zowel voor de huurder als voor de verhuurder van belang is dat de huurovereenkomst bij aanvang goed opgemaakt wordt, zodat de wil van de partijen er duidelijk staat in opgenomen. Ook het registreren van de huurovereenkomst, hetgeen wettelijk verplicht is overigens, mag niet ontbreken.
Heeft u hier vragen over? Aarzel dan zeker niet om met ons contact op te nemen. Wij helpen u graag verder.
Het Flamée en Partners team
