Als ondernemer huurt u misschien wel een pand en wilt u flink investeren om dat pand geschikt te maken voor uw bedrijf? Echter, wat met de kosten die u daarvoor maakt? Zijn dat wel fiscaal aftrekbare kosten? Op 9 april 2024 gaf een fiscale rechter daar een duidelijk antwoord op.
Een pand dat door een onderneming wordt gehuurd, is meestal niet helemaal afgestemd op haar specifieke noden en wensen. Dit kan ook het geval zijn bij zogenaamde cascoverhuur. Hoe zit het bijvoorbeeld in dat geval met investeringen die door de huurder worden gedaan, zoals het plaatsen van nieuwe deuren of het installeren van een aircosysteem? Fiscaal gezien is het belangrijk te weten wie de eigenaar is van deze investering.
Accessoir opstalrecht
Volgens het klassieke principe van natrekking zou alles wat men als huurder blijvend plaatst in het pand (zoals renovaties), automatisch eigendom worden van de verhuurder. Dit klinkt logisch, want de investering maakt nu immers onderdeel uit van het gebouw.
Toch geldt er iets anders als er een pand wordt gehuurd. In dat geval krijgt de huurder namelijk een zogenaamd accessoir opstalrecht, wat betekent dat men als huurder onroerende werken mag uitvoeren en eigenaar blijft van die werken; dit zolang de huurovereenkomst duurt. Dit werd vroeger al aangenomen en is nu zelfs expliciet opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. De eigendom van de door de huurder uitgevoerde werken gaat pas over naar de verhuurder als de huur eindigt.
Wat met de fiscaliteit?
In een specifiek geval weigerde de fiscus alsnog de kostenaftrek inzake dergelijke investeringen…
Een vennootschap had een pand gehuurd om haar kantoor aldaar te vestigen en besloot om het pand beter geschikt te maken voor haar bedrijfsactiviteiten door verbouwingen uit te voeren. De kosten hiervan werden in eerste instantie door de belastingplichtige afgetrokken, maar de fiscus wees dit af. De reden was dat de kosten eigenlijk aan de eigenaar van het pand doorgerekend moesten worden, omdat ze onderdeel zouden uitmaken van de eigendom van de verhuurder.
De rechter oordeelde echter anders. Het feit dat de investeringen uiteindelijk bij de verhuurder terechtkomen, doet niets af aan het feit dat de verbouwingen nodig waren voor de bedrijfsvoering van de huurder. De kosten zijn dus aftrekbaar, omdat de huurder, dankzij het accessoir opstalrecht, de eigenaar blijft van de verbouwingen zolang de huur loopt.
Elke situatie is natuurlijk uniek, dus het is altijd goed om dit geval per geval te bekijken. Het is in ieder geval niet nodig dat de belastbare inkomsten in hetzelfde jaar worden behaald als de gemaakte kosten. En het feit dat grote herstelwerken normaal gesproken voor rekening van de verhuurder zijn, speelt hier in principe geen rol.
Verbouwingen die u als ondernemer uitvoert in een huurpand zijn dus fiscaal aftrekbaar, ook als deze werken uiteindelijk eigendom worden van de verhuurder. Dat was althans het oordeel in dit specifieke fiscaal arrest.
Als u verdere vragen heeft hierover, aarzel dan niet om ons te contacteren. Wij helpen u hierbij graag verder.
Het Flamée en Partners team
