BTW op onroerende verhuur optioneel vanaf 1 januari 2019.

Vanaf 1 januari 2019 zijn er twee nieuwe stelsels van toepassing inzake btw op passieve onroerende verhuur: een verplicht stelsel en een keuzestelsel. Beide stelsels hebben betrekking op het btw-tarief van 21% mits enkele specifieke uitzonderingen.

Conform artikel 44 §3 van het wetboek BTW is de passieve verhuur van onroerend goed vrijgesteld van BTW. Een aantal specifieke uitzonderingen, die verhuurders verplicht om in een aantal situaties toch BTW aan te rekenen, blijven ook na 1 januari 2019 behouden.

VERPLICHT STELSEL

Het verplichte stelsel waarbij voortaan steeds BTW dient aangerekend te worden, is van toepassing op de korte termijnverhuur. Het betreft de verhuur voor een periode van maximaal 6 maanden en dit zowel voor gronden als voor gebouwen. Bijvoorbeeld de verhuur van een feestzaal, een conferentiezaal, seminariezalen, pop-up store…

In onderstaande uitzonderingsgevallen blijft de vrijstelling echter behouden en is er dus geen btw verschuldigd:

  • verhuur van onroerende goederen die bestemd zijn voor private bewoning zoals privéwoningen, vakantiewoningen,…
  • verhuur aan een natuurlijke persoon die het onroerend goed niet gebruikt voor een economische activiteit;
  • verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk zoals vzw’s;
  • verhuur aan organisaties die het onroerend goed voor sociaal-cultureel vrijgestelde activiteiten gebruiken zoals scholen, musea,…

KEUZESTELSEL

In een B2B-relatie, dus tussen btw-belastingplichtigen, kan u voor nieuwe huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 opteren voor de toepassing van het keuzestelsel en bijgevolg de verhuur toch aan btw onderwerpen. De nieuwe regeling heeft als gevolg dat de verhuurder de btw geheven op de oprichting van het gebouw of het gedeelte ervan onmiddellijk in aftrek kan nemen.

Ter compensatie wordt de herzieningstermijn opgetrokken naar 25 jaar in tegenstelling tot de algemene herzieningstermijn voor onroerende bedrijfsmiddelen van 15 jaar. Indien tijdens deze 25-jarige periode de voorwaarden voor toepassing van de btw-heffing niet langer zijn vervuld, moet de verhuurder de door hem initieel in aftrek genomen btw herzien.

Onderstaande drie voorwaarden dienen voldaan te zijn:

  1. (Ver)nieuwbouw

Het betreft de verhuur van nieuwe gebouwen: op de eigenlijke (ver)bouw(ings)werken mag vóór 1 oktober 2018 nooit btw opeisbaar geworden zijn. Er mogen met andere worden nog geen eigenlijke bouwwerkzaamheden uitgevoerd en gefactureerd geweest zijn vóór 1 oktober 2018. Er mogen wel facturen opgemaakt zijn inzake geleverde intellectuele diensten zoals erelonen van de architect, landmeter, …. Eveneens mogen er al afbraakwerken of werken met betrekking tot de grond uitgevoerd zijn vóór 1 oktober 2018.  Ook grondige verbouwingswerken sinds 1 oktober 2018, waarbij het gebouw na de werken als nieuw wordt aangemerkt, komen in aanmerking.

  1. De huurder is een btw-belastingplichtige

Het keuzestelsel geldt enkel in een B2B situatie, dus niet voor particulieren. De huurder moet het gehuurde gebouw exclusief gebruiken voor zijn economische activiteit en de hoedanigheid van (vrijgestelde) btw-plichtige hebben.

  1. Contractueel vastleggen

Zowel de huurder als de verhuurder dienen de optie inzake verhuur met toepassing van btw  uitdrukkelijk op te nemen in de huurovereenkomst. Eenmaal gekozen geldt de optie voor de gehele duur van de huurovereenkomst.

SPECIALE REGELING VOOR OPSLAGRUIMTES

Vanaf 1 januari 2019 geldt er een bijzondere regeling voor de logistieke sector inzake de verhuur van opslagruimtes:

  • In een B2C relatie: steeds verhuur met btw, de wettelijke uitzondering blijft behouden;
  • In een B2B relatie: met btw indien u kiest voor de nieuwe regels, zoniet zonder btw en dit voor zowel alle bestaande als nieuwe opslagruimtes.

Vanaf 1 januari 2019 is de verhuur van opslagruimtes onderworpen aan btw indien ten minste 50% van de ruimte gebruikt wordt voor het opslaan van goederen. Het gedeelte dat niet wordt gebruikt voor opslagdoeleinden zoals een winkel, commerciële ruimt, mag niet meer dan 10% bedragen.

Deze nieuwe mogelijkheden kunnen ook voor u interessante opportuniteiten met zich meebrengen. Indien u vragen heeft hieromtrent, aarzel dan niet om ons te contacteren via jonas@flamee.be

Wij helpen u hierbij graag verder.

Het Flamée & Partners Academy Team